Öffentliche Bauaufträge: der Leitfaden für Bauunternehmen

Bauleistungen stellen das größte Volumen der veröffentlichten Bekanntmachungen in Deutschland. Eine Gemeinde saniert ein Schuldach, ein Landkreis erneuert eine Kreisstraße, eine kommunale Wohnungsgesellschaft modernisiert hundert Wohnungen: Jeder dieser Bedarfe wird zu einem öffentlichen Auftrag über Bauleistungen, meist in Lose zerlegt, die für einen Betrieb mit zehn bis fünfzig Beschäftigten erreichbar sind. Dieser Leitfaden fasst Vokabular, Wertgrenzen und die branchentypischen Unterlagen zusammen.

Was ein Bauauftrag umfasst

Das Vergaberecht unterscheidet drei Auftragsarten: Bauleistungen, Lieferleistungen und Dienstleistungen. Ein Bauauftrag hat die Ausführung oder die gleichzeitige Planung und Ausführung eines Bauwerks des Hoch- oder Tiefbaus zum Gegenstand, ebenso die Erneuerung eines Bauwerks. Die Abgrenzung ist kein Formalismus, denn die Schwellenwerte unterscheiden sich erheblich: Die laufende Wartung einer Heizungsanlage ohne Eingriff in die Bausubstanz ist eine Dienstleistung, der Austausch der Anlage dagegen eine Bauleistung.

Die aktivsten Auftraggeber sind Städte, Gemeinden und Landkreise, die Bau- und Liegenschaftsbetriebe der Länder, kommunale Wohnungsunternehmen, Kliniken, Hochschulen, Schulträger, Stadtwerke sowie im Verkehrsbereich die Autobahn GmbH und die Deutsche Bahn. Fast alle wickeln die Bereitstellung der Vergabeunterlagen und die Angebotsabgabe über eine Vergabeplattform ab.

Die maßgeblichen Wertgrenzen

Die Wertgrenzen von 50 000 €, 100 000 € und 150 000 € des § 3a VOB/A gelten seit dem 1. Januar 2026; für Bundesbehörden erlaubt § 55 Abs. 2 BHO seit dem 1. Juli 2026 ebenfalls Direktaufträge bis 50 000 € netto. Die Länder setzen eigene, teils abweichende Wertgrenzen in ihren Landesvergabegesetzen und Verwaltungsvorschriften; Nordrhein-Westfalen hat sie für Kommunen seit 2026 vollständig aufgehoben. Prüfen Sie deshalb immer das Landesrecht des Auftraggebers, nicht nur die VOB/A.

Der EU-Schwellenwert von 5 404 000 € gilt vom 1. Januar 2026 bis zum 31. Dezember 2027. Maßgeblich ist der geschätzte Wert der gesamten Baumaßnahme über alle Lose und die gesamte Laufzeit; eine künstliche Aufteilung, um unter einer Wertgrenze zu bleiben, ist unzulässig.

Praktische Folge: Nahezu jede übliche Baumaßnahme eines mittelständischen Betriebs liegt unterhalb der EU-Schwelle. Siehe Unterschwellenvergaben für den Mittelstand.

Das Vokabular der Vergabestellen

Baubekanntmachungen benutzen ein stabiles Fachvokabular. Wer es kennt, baut brauchbare Benachrichtigungen.

Die großen Gewerkefamilien

• Rohbau: Erdarbeiten, Gründung, Mauerarbeiten, Stahlbetonarbeiten, Tragwerk. Meist das größte Los und das erste, das vergeben wird.
• Ausbau: Trockenbau, Estrich, Innen- und Außentüren, Fenster, Schlosserarbeiten, Sanitär-, Heizungs- und Lüftungstechnik, Elektro-, Stark- und Schwachstromarbeiten, Bodenbeläge, Maler- und Lackierarbeiten.
• Dach und Fassade: Zimmerer- und Holzbauarbeiten, Dachdeckung, Abdichtung, Klempnerarbeiten, Wärmedämmverbundsystem, Fassadenbekleidung.
• Straßen- und Tiefbau: Fahrbahnen, Gehwege, Kanalbau, Regenwasserbewirtschaftung, Leitungstiefbau, Außenanlagen.
• Ingenieurbau: Brücken und Ingenieurbauwerke, Wasserbau, Spezialtiefbau, Massenerdbau.
• Sonderleistungen: Schadstoffsanierung und Asbestentsorgung, Rückbau und Abbruch, Denkmalpflege, energetische Sanierung, Photovoltaik, Ladeinfrastruktur.

Fachlose oder Generalunternehmer

Nach § 97 Abs. 4 GWB und § 5 VOB/A sind Bauleistungen grundsätzlich nach Fachlosen getrennt zu vergeben, ergänzt um Teillose nach Menge oder Bauabschnitt. Die Losaufteilung ist der Regelfall und dient ausdrücklich dem Mittelstand. Ein Auftraggeber, der an einen Generalunternehmer vergeben will, muss die Zusammenfassung wirtschaftlich oder technisch begründen und dokumentieren. Seit dem 1. Juli 2026 erlaubt der neue § 97a GWB zusätzlich zeitliche Gründe bei Infrastrukturvorhaben, wenn der Auftragswert mindestens das Doppelte des EU-Schwellenwerts erreicht.

Lesen Sie die Bewerbungsbedingungen genau: Zahl der Lose, Zulässigkeit von Angeboten auf mehrere Lose, Höchstzahl der Lose je Bieter.

Die Preisunterlagen: Leistungsverzeichnis und Preisblatt

Zwei Unterlagen tauchen in fast jedem Bauverfahren auf, und ihre Verwechslung kostet Aufträge.

Arbeitsregel: Ändern Sie niemals die Struktur der ausgegebenen Datei, löschen Sie keine Position und ändern Sie keine Einheit. Eine Änderung an den Vergabeunterlagen führt nach § 57 VgV beziehungsweise § 16 VOB/A zum Ausschluss. Die meisten Vergabestellen liefern das Leistungsverzeichnis im GAEB-Format (D81 zur Angebotsaufforderung, D83 zur Angebotsabgabe, D84 als Angebot); kalkulieren Sie darin und exportieren Sie zurück, statt in eine eigene Tabelle zu übertragen. Erscheint ein Vordersatz falsch, stellen Sie vor Ablauf der Frist eine Bieterfrage über die Plattform, statt selbst zu korrigieren.

Weitere technische Unterlagen sind die Leistungsbeschreibung mit den Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen der VOB/C, die Besonderen Vertragsbedingungen, die VOB/B als Vertragsgrundlage, Pläne, Baugrundgutachten, Schadstoffkataster, Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan sowie der Bauzeitenplan.

Nachunternehmer und Bietergemeinschaft

Zwei Konstruktionen erlauben es, ein Los zu bearbeiten, das größer ist als die eigenen Mittel.

• Der Nachunternehmereinsatz: Sie bleiben alleiniger Auftragnehmer und übertragen einen Teil der Leistung. Nachunternehmer sind zu benennen, ihre Eignung ist nachzuweisen, und bei Eignungsleihe ist eine Verpflichtungserklärung beizufügen. Die Vergabe der gesamten Leistung an Dritte ist unzulässig; nach § 4 Abs. 8 VOB/B muss der Betrieb Leistungen im eigenen Betrieb ausführen, für die er eingerichtet ist.
• Die Bietergemeinschaft oder Arbeitsgemeinschaft: Mehrere Betriebe bieten gemeinsam an, gesamtschuldnerisch haftend, mit einem bevollmächtigten Vertreter. Das ist der übliche Weg, ein gewerkeübergreifendes Los zu bearbeiten, ohne Generalunternehmer zu sein.

Planen Sie früh: Namen der Nachunternehmer, deren Erklärungen und der Umfang der übertragenen Leistung werden in vielen Verfahren bereits mit dem Angebot verlangt.

Sicherheiten und Vertragsklauseln

Die Vertragserfüllungsbürgschaft sichert die vertragsgemäße Ausführung, die Gewährleistungsbürgschaft die Mängelansprüche nach der Abnahme. Beide ersetzen üblicherweise den Sicherheitseinbehalt und schonen die Liquidität; die Höhe und die Form stehen in den Besonderen Vertragsbedingungen. Abschlagszahlungen nach § 16 VOB/B sind nach Baufortschritt zu leisten, eine Vorauszahlung nur, wenn sie vereinbart ist; siehe Abschlagszahlungen und Vorauszahlung. Prüfen Sie die Preisgleitklausel und die vereinbarten Stoffpreisgleitklauseln, die bei einer Bauzeit über einem Jahr über die Marge entscheiden.

Auf der Nachweisseite verlangen Vergabestellen die Berufshaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme, die Bau-Berufsgenossenschaft, die Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG und, bei einschlägigen Gewerken, die Eintragung in die Handwerksrolle. Eine Präqualifikation im Verzeichnis PQ-VOB ersetzt viele Einzelnachweise; seit dem 1. Juli 2026 genügt nach § 122 Abs. 3 GWB regelmäßig zunächst die Eigenerklärung.

Baubekanntmachungen finden

Ein Filter über CPV-Abteilung und Auftragsart deckt deutlich mehr ab als eine Liste freier Stichwörter, denn jede Vergabestelle benennt denselben Bedarf anders. Die vollständige Methode steht in CPV-Codes richtig wählen und Ausschreibungsbeobachtung aufbauen.

In Österreich gilt statt der VOB die ÖNORM B 2110 als Vertragsgrundlage, ergänzt um die ÖNORM B 2118; Direktvergaben von Bauleistungen sind seit dem Vergaberechtsgesetz 2026 bis 200 000 € zulässig, ab 50 000 € sind mindestens drei Preisauskünfte zu dokumentieren. Ein einheitliches nationales Portal gibt es nicht; die Bekanntmachungen laufen über ANKÖ, auftrag.at und Landesplattformen.

Checkliste Bau

• Einsatzradius und Ziellose je Gewerk festgelegt.
• Benachrichtigungen auf Auftragsart Bauleistung, CPV-Abteilung 45 und Ihre Region eingerichtet.
• Berufshaftpflicht, Freistellungsbescheinigung und Handwerksrolle aktuell, Deckungssummen geprüft.
• Präqualifikation PQ-VOB oder Eigenerklärungen und Referenzbescheinigungen je Gewerk abgelegt.
• Leistungsverzeichnis im GAEB-Format kalkuliert, Struktur unverändert, Summen geprüft.
• Nachunternehmer benannt, Verpflichtungserklärungen eingeholt, Anteile beziffert.
• Ortsbesichtigung wahrgenommen, sofern vorgesehen, Fragen schriftlich über die Plattform gestellt.
• Entscheidung über Bürgschaften statt Sicherheitseinbehalt getroffen, Bürgschaftsrahmen geprüft.

Scoutee beobachtet diese Baubekanntmachungen, die über oeffentlichevergabe.de, TED und die Plattformen der Länder verstreut sind.