Bauherr, Objektplanung und Projektsteuerung
Öffentlicher Bauherr, Objekt- und Fachplanung, Projektsteuerung: die drei Rollen einer öffentlichen Baumaßnahme. Wer entscheidet, wer plant, wer berät.
Aktualisiert am 5. September 2026
Öffentlicher Bauherr, Objektplanung und Projektsteuerung sind die drei Rollen, die eine öffentliche Baumaßnahme strukturieren. Der Bauherr ist der Auftraggeber, für den gebaut wird; die Objekt- und Fachplanung entwirft das Vorhaben und überwacht die Ausführung; die Projektsteuerung berät den Bauherrn, ohne an seine Stelle zu treten. Ein eigenes Gesetz wie das französische Recht der öffentlichen Bauherrenschaft kennt Deutschland nicht: Die Aufgabenteilung ergibt sich aus dem Haushaltsrecht, den Richtlinien für Bauaufgaben und vor allem aus den Verträgen.
Wie es funktioniert
Der öffentliche Bauherr, also die Kommune, der Landkreis, das Land, ein Klinikum oder eine kommunale Wohnungsgesellschaft, entscheidet über die Maßnahme, legt das Bedarfsprogramm und den Kostenrahmen fest, vergibt die Aufträge und nimmt das Bauwerk ab. Bund und Länder binden ihn dabei an ihre Bauvorschriften und an eine Wirtschaftlichkeitsuntersuchung vor der Entscheidung.
Die Objektplanung übernimmt ein Architektur- oder Ingenieurbüro, meist zusammen mit Fachplanern für Tragwerk und technische Gebäudeausrüstung. Die HOAI gliedert die Leistung in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung über Entwurf und Genehmigungsplanung bis zur Objektbetreuung. Dazu gehören die Leistungsbeschreibung und die übrigen Vergabeunterlagen für die Bauaufträge, die Mitwirkung bei der Vergabe, die Bauüberwachung und die Mitwirkung bei der Abnahme. Die Honorartafeln der HOAI sind seit 2021 nicht mehr verbindlich, das Leistungsbild bleibt jedoch der übliche Maßstab. Größere Hochbauvorhaben werden regelmäßig über einen Planungswettbewerb vergeben. In Österreich fehlt eine HOAI; dort strukturieren ÖNORMEN und Leistungsmodelle die Planungsleistungen.
Die Projektsteuerung, häufig nach dem Leistungsbild des AHO beauftragt, begleitet die Maßnahme organisatorisch: Bedarfsplanung, Termin- und Kostensteuerung, Vertrags- und Schnittstellenmanagement. Sie plant nicht selbst und soll auf derselben Maßnahme keine Planungsleistungen übernehmen, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Was das für ein Unternehmen bedeutet
Für ein Bauunternehmen ist die Rollenverteilung entscheidend: Die Planung schreibt die technischen Unterlagen, prüft die Angebote und erteilt auf der Baustelle Anordnungen; der Bauherr schließt den Vertrag und zahlt. Technische Rückfragen während der Ausschreibung laufen über den Bauherrn beziehungsweise die Vergabestelle, die sie an die Planung weitergibt. Die Vertragsbedingungen ergeben sich aus der VOB/B.
Für Architekturbüros, Ingenieurbüros und Bauökonomen sind Planungs- und Steuerungsleistungen selbst öffentliche Aufträge, die auf denselben Plattformen bekannt gemacht werden. Kleine Maßnahmen laufen häufig als Unterschwellenvergabe, die auch für ein Büro mit wenigen Beschäftigten erreichbar ist, allein oder in einer Bietergemeinschaft. Beratende KMU finden in der Projektsteuerung und der Bedarfsplanung einen wachsenden Markt, besonders bei der energetischen Sanierung.
Beispiel
Eine Gemeinde will als Bauherr eine Kindertagesstätte mit Baukosten von 2.200.000 € netto errichten. Zunächst beauftragt sie ein Büro für Bedarfsplanung und Projektsteuerung mit 28.000 € netto. Anschließend vergibt sie die Objektplanung an eine Bietergemeinschaft aus Architektur- und Ingenieurbüro. Die Planung erstellt die Vergabeunterlagen für die Bauleistungen in neun Losen, die die Gemeinde über TED und den nationalen Bekanntmachungsdienst bekannt macht.
Häufige Fragen
Darf ein Bauunternehmen selbst planen?
Bei getrennter Vergabe nach Losen nicht. Der Bauherr kann jedoch einen Totalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag wählen, wenn er die Gesamtvergabe begründet.
Darf eine Projektsteuerung anschließend die Planung übernehmen?
Nur, wenn kein Wettbewerbsvorteil entsteht. Der Auftraggeber muss Bewerber ausschließen, deren Vorbefassung den Wettbewerb verfälscht, sofern sie nicht anders ausgeglichen werden kann.
Wer bezahlt das Bauunternehmen?
Der Bauherr, auf Grundlage der Abschlagsrechnungen, die die Bauüberwachung geprüft hat.