Veřejné zakázky na stavební práce: průvodce pro firmy

Stavební práce tvoří v Česku největší objem uveřejňovaných zakázek. Obec, která opravuje střechu školy, kraj rekonstruující silnici II. třídy, bytové družstvo zateplující sto bytů: každá z těchto potřeb vede k veřejné zakázce na stavební práce, obvykle rozdělené na části dostupné firmě s deseti až padesáti zaměstnanci. Tento průvodce shrnuje slovník, limity a dokumenty, které jsou pro obor specifické.

Co je zakázka na stavební práce

Zákon č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ), rozlišuje tři druhy zakázek: stavební práce, dodávky a služby. Zakázkou na stavební práce je provedení stavby, projektování spojené s prováděním, nebo zhotovení stavby odpovídající požadavkům zadavatele. Hranice je důležitá, protože limity nejsou stejné: servis kotelny bez zásahu do stavby je zakázkou na služby, zatímco výměna kotelny včetně rozvodů je zakázkou na stavební práce.

Nejaktivnějšími zadavateli jsou obce a jejich svazky, kraje, státní organizace typu Ředitelství silnic a dálnic nebo Správy železnic, nemocnice, univerzity, školy a bytová družstva. Téměř všichni používají profil zadavatele, na kterém uveřejňují zadávací dokumentaci a přijímají nabídky.

Limity u stavebních prací

Nadlimitní hranice odpovídá evropskému limitu 5 404 000 € platnému od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2027; korunové vyjádření stanoví nařízení vlády č. 172/2016 Sb. (verified 2026-09-05). Rozhodná je předpokládaná hodnota celé stavby, všech částí dohromady a za celou dobu plnění: zadavatel nesmí stavbu uměle dělit, aby se dostal pod limit.

Praktický důsledek: naprostá většina běžných zakázek malé a střední firmy spadá do podlimitního režimu. Viz Podlimitní zakázky a zakázky malého rozsahu pro malé a střední firmy.

Slovník zadavatelů

Oznámení na stavební práce používají ustálený oborový slovník, který je nutné znát, aby dávala upozornění smysl.

Hlavní obory

• Hrubá stavba: zemní práce, základy, zdění, železobetonové konstrukce, nosná konstrukce. Bývá největší částí zakázky a zadává se jako první.
• Vnitřní a dokončovací práce: sádrokartony, truhlářské a zámečnické výrobky, podlahy, malby, vzduchotechnika, vytápění, zdravotechnika, silnoproud a slaboproud.
• Zastřešení a plášť budovy: krovy, krytiny, izolace proti vodě, fasády, výplně otvorů.
• Inženýrské sítě a komunikace: vozovky, chodníky, kanalizace, dešťová kanalizace, vodovody, veřejné osvětlení, terénní úpravy.
• Dopravní a inženýrské stavby: mosty, propustky, opěrné zdi, velké objemy zemních prací.
• Speciální práce: odstranění azbestu, demolice, sanace vlhkého zdiva, obnova památek, zateplení, fotovoltaika.

Generální dodávka, nebo dělení na části

Zakázka zadaná jednomu zhotoviteli na celou stavbu znamená, že vítěz zajistí i profese, které sám neprovádí, prostřednictvím poddodavatelů. Naopak rozdělení zakázky na části vede k samostatnému hodnocení a samostatné smlouvě u každé části. ZZVZ ukládá zadavateli u větších zakázek posoudit, zda je dělení možné, a nedělení odůvodnit; smyslem je právě přístup menších firem.

Vždy si k tomuto bodu přečtěte zadávací podmínky: počet částí, možnost podat nabídku do více částí a maximální počet částí, které lze zadat jednomu dodavateli.

Soupis prací a výkaz výměr

U stavebních prací nahrazuje francouzské rozpočtové formuláře jeden dokument, jehož obsah předepisuje vyhláška č. 169/2016 Sb.: soupis stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr.

Pracovní pravidlo: nikdy neměňte strukturu poskytnutého souboru, nemažte položky a neupravujte měrné jednotky. Soupis vrácený s přidanými řádky nebo rozbitými vzorci je klasickým důvodem vyřazení nabídky. Pokud se vám některé množství zdá chybné, položte před koncem lhůty písemnou žádost o vysvětlení zadávací dokumentace v elektronickém nástroji, místo abyste opravovali sami.

Dalšími technickými dokumenty jsou technická specifikace, obchodní podmínky a smlouva o dílo, k níž zadavatel často připojí obchodní podmínky staveb doporučené ministerstvem, dále projektová dokumentace, geologický průzkum, průzkum výskytu azbestu, plán bezpečnosti práce a harmonogram.

Poddodavatelé a společná nabídka

Dvě uspořádání umožňují podat nabídku na část větší, než na jakou stačíte sami.

• Poddodávka: dodavatelem zůstáváte vy a část plnění svěříte jiné firmě. Zadavatel obvykle požaduje seznam poddodavatelů už v nabídce, a pokud poddodavatelem prokazujete kvalifikaci, musí být doložena jeho způsobilost i písemný závazek. Plnit zakázku výhradně poddodavateli není přípustné.
• Společná nabídka více dodavatelů: několik firem podá jednu nabídku a odpovídá společně a nerozdílně. Je to obvyklé řešení, jak nabídnout stavbu jako celek, aniž byste byli univerzální firmou.

Připravte se dopředu: jména poddodavatelů, jejich doklady a rozsah poddodávky se zpravidla dokládají již při podání nabídky.

Záruky a finanční podmínky

Obchodní podmínky u staveb téměř vždy obsahují jistotu složenou k nabídce, bankovní záruku za provedení díla a zádržné, tedy zadrženou část ceny pokrývající vady a nedodělky do doby jejich odstranění. Zádržné lze obvykle nahradit bankovní zárukou, což šetří cash flow. Zálohy jsou u českých veřejných zakázek spíše výjimkou, takže s předfinancováním stavby počítejte.

Zkontrolujte také ustanovení o změně ceny: u zakázek delších než rok bývá inflační doložka nebo vazba na cenové indexy stavebních prací, a její absence je u dnešních cen materiálu skutečné riziko.

Po stránce oprávnění a pojištění se prakticky vždy požaduje živnostenské oprávnění pro provádění staveb, pojištění odpovědnosti za škodu s dostatečným limitem a u projektových a inženýrských částí autorizace České komory autorizovaných inženýrů a techniků.

Kde hledat oznámení na stavební práce

Filtr podle oddílu CPV pokryje obor podstatně lépe než seznam volných slov, protože každý zadavatel pojmenovává potřebu jinak. Celý postup popisují Kódy CPV: jak vybrat ty svoje a Jak nastavit monitoring veřejných zakázek.

Kontrolní seznam pro stavební firmy

• Dojezdová vzdálenost a cílové obory jsou definovány.
• Upozornění nastavená na druh zakázky stavební práce a oddíl CPV 45.
• Živnostenská oprávnění a pojištění odpovědnosti aktuální a se správným rozsahem.
• Osvědčení o realizovaných stavbách a reference seřazené podle oboru.
• Soupis prací vyplněn beze změny struktury, vzorce zkontrolovány.
• Poddodavatelé osloveni, doklady sesbírány, rozsah naceněn.
• Prohlídka místa plnění absolvována, pokud ji zadavatel předpokládá; dotazy položeny písemně.
• Rozhodnuto o formě jistoty a o nahrazení zádržného bankovní zárukou.

Scoutee sleduje tato oznámení rozptýlená mezi Věstníkem veřejných zakázek, TED a profily zadavatelů.