Appels d'offres nettoyage, propreté et services aux bâtiments

Le nettoyage est l'un des besoins les plus universels de la commande publique : toute mairie, école, hôpital, bailleur ou musée achète de l'entretien de locaux. C'est aussi un secteur où les avis se ratent facilement, parce que chaque acheteur nomme la même prestation autrement. Ce guide donne le vocabulaire, les montages contractuels et les points de chiffrage propres à la propreté et aux services aux bâtiments.

Le vocabulaire des acheteurs

Un même besoin apparaît sous des libellés très différents dans l'objet des avis :

• nettoyage de locaux, entretien des locaux, entretien ménager, prestations de propreté, propreté des bâtiments ;
• bionettoyage et désinfection, vocabulaire des établissements de santé et médico-sociaux ;
• nettoyage de vitrerie, nettoyage de surfaces vitrées, remise en état, nettoyage de fin de chantier ;
• hygiène sanitaire, fourniture et pose de consommables sanitaires, essuie-mains, distributeurs ;
• 3D, dératisation, désinsectisation, désinfection ;
• multiservices, services aux bâtiments, facility management, prestations d'entretien et de maintenance des locaux ;
• prestations connexes fréquemment allotiées : collecte et gestion des déchets, entretien des espaces verts, nettoyage de voirie, blanchisserie, gardiennage.

Sur le BOAMP, le descripteur pivot est « Nettoyage de locaux ». Côté codes CPV, la division 90 couvre l'environnement, les déchets et le nettoyage, la division 79 les services aux entreprises, la division 50 la maintenance. Construisez le profil sur ces divisions, puis affinez au niveau de la classe, plutôt que d'aligner des mots libres : c'est le seul moyen de récupérer l'avis d'un acheteur qui écrit « entretien des locaux » quand vous cherchez « propreté ». La méthode est dans Choisir ses codes CPV.

Les seuils applicables

Le nettoyage est un marché de services.

Le montant se calcule sur la durée totale, reconductions comprises. Un marché de propreté à 60 000 € par an sur quatre ans est un marché européen : ces contrats basculent vite en procédure formalisée.

Les montages contractuels

Le nettoyage se contractualise presque toujours dans la durée.

• L'accord-cadre à prix unitaires, exécuté par bons de commande, est la forme la plus courante : prestations régulières au forfait mensuel, et prestations exceptionnelles commandées à l'unité.
• La durée type est d'un an reconductible, dans une limite fixée au CCAP. La reconduction est en général tacite : votre performance de la première année décide des suivantes.
• L'allotissement se fait par site géographique, par type de bâtiment (écoles, gymnases, administratif), ou par nature de prestation (courant, vitrerie, remise en état). Regardez le nombre de lots attribuables à un même candidat avant de tout viser.

Le chiffrage : surfaces, fréquences, cadences

Le DQE d'un marché de propreté liste les sites, les surfaces et les fréquences ; le BPU fixe les prix unitaires des prestations exceptionnelles, souvent à l'heure ou au mètre carré. Points de vigilance :

• vérifiez les surfaces annoncées lors de la visite de site, quasi systématiquement prévue et parfois obligatoire sous peine d'irrecevabilité ;
• traduisez les fréquences en heures réelles, avec vos cadences par type de local, et non l'inverse ;
• intégrez l'encadrement, le remplacement des absences, les produits et consommables, le matériel, et les périodes de fermeture des écoles ou des équipements ;
• distinguez le forfait mensuel des prestations exceptionnelles, dont les volumes sont indicatifs et non garantis ;
• vérifiez la clause de révision de prix, déterminante sur quatre ans dans un secteur à forte part de main-d'œuvre.

Un prix trop bas expose à une demande de justification au titre de l'offre anormalement basse : l'acheteur peut demander le détail des heures et des taux, et rejeter une offre non justifiée.

La reprise du personnel

C'est la spécificité majeure du secteur. La convention collective de la propreté prévoit, à son annexe VII, le transfert des contrats de travail des salariés affectés au site lorsque le marché change de titulaire, sous conditions d'ancienneté et d'affectation. L'entreprise entrante reprend les salariés concernés avec leur ancienneté et leurs conditions.

Conséquences pratiques :

• le DCE doit comporter la liste du personnel transférable, avec ancienneté, qualification, temps de travail et éléments de rémunération ; si elle manque, demandez-la par question écrite avant la date limite ;
• votre chiffrage doit partir de cette masse salariale réelle, pas d'un coût théorique ;
• les gains de productivité annoncés dans le mémoire technique doivent rester compatibles avec les effectifs repris ;
• annoncez clairement dans l'offre la façon dont la reprise sera conduite : information des salariés, planning de bascule, encadrement dédié.

Les critères d'attribution

Le prix pèse lourd, mais rarement seul. Les critères fréquents sont la valeur technique jugée sur l'organisation, les effectifs et les cadences, le plan de remplacement, l'encadrement et le contrôle qualité, les produits et matériels, puis des critères sociaux et environnementaux : insertion par l'activité économique, écolabels, réduction des produits chimiques, gestion des déchets. Le mémoire technique doit être site par site, pas générique : c'est ce qui distingue les offres.

Tableau récapitulatif

Checklist propreté

• Veille construite sur le descripteur BOAMP et les divisions CPV, pas sur un seul mot-clé.
• Visite de site effectuée et surfaces vérifiées.
• Liste du personnel transférable obtenue et intégrée au chiffrage.
• Cadences et heures par site calculées avant le prix.
• Plan de remplacement des absences écrit.
• Produits, matériels et écolabels documentés.
• Clause de révision de prix lue et anticipée.
• Échéances des marchés en cours de vos concurrents notées, pour être prêt au renouvellement.

Scoutee surveille ces consultations de propreté dispersées entre BOAMP, JOUE et profils d'acheteur.