Обществени поръчки за строителство: наръчник за фирмите

Строителството е секторът с най-голям обем публикувани обявления в България. Община, която сменя покрив на училище, областна администрация, която рехабилитира път, ВиК дружество, което подменя водопровод, болница, която санира сграда: всяка от тези нужди поражда обществена поръчка за строителство, обикновено разделена на обособени позиции, достъпни за фирма с десет до петдесет служители. Този наръчник събира терминологията, праговете и документите, специфични за сектора.

Какво е поръчка за строителство

Законът за обществените поръчки (ЗОП) разграничава три вида поръчки: строителство, доставки и услуги. Поръчката за строителство има за предмет изпълнение или едновременно проектиране и изпълнение (инженеринг) на строеж, както и извършване на строителни и монтажни работи по сграда или съоръжение. Границата е важна, защото праговете не са еднакви: договор за абонаментна поддръжка на отоплителна инсталация без изменение на строежа е услуга, докато подмяната на самата инсталация е строителство.

Най-активните възложители са общините и общинските предприятия, областните администрации, ВиК операторите, Агенция „Пътна инфраструктура", болниците, училищата и университетите, министерствата и държавните дружества. Значителна част от строителните поръчки се финансират по оперативните програми и по Плана за възстановяване и устойчивост. Почти всички възложители работят през профила на купувача в ЦАИС ЕОП, където се публикува документацията за поръчката и се подават офертите.

Приложимите прагове

Европейският праг за строителство за 2026–2027 г. е 5 404 000 евро, но българският праг по чл. 20, ал. 1 е по-нисък: 5 381 917,65 евро след превалутиране. Таблицата е за обичайния ред; специалните случаи са описани в таблицата за 2026 г..

Стойността, която се сравнява с праговете, е прогнозната стойност на целия строеж, включително всички обособени позиции и целия срок на договора. Възложителят няма право да раздробява изкуствено един обект, за да остане под праг.

Практическото следствие: почти всички обичайни обекти за една малка или средна фирма попадат в националните процедури под европейските прагове. Виж Поръчките на ниска стойност, обяснени за МСП.

Терминологията на възложителите

Обявленията за строителство се пишат на устойчив професионален език, който трябва да познавате, за да изградите полезни известия.

Основните групи работи

• Груб строеж: земни работи, изкопи, фундаменти, зидария, стоманобетонни конструкции, стоманени конструкции. Обикновено най-тежката позиция и първата възложена.
• Довършителни работи: мазилки и шпакловки, гипсокартон, дограма, вътрешни и външни настилки, бояджийски работи, ВиК инсталации, отопление, вентилация и климатизация, силнотокови и слаботокови електроинсталации.
• Покрив и фасада: покривни конструкции, хидроизолации, топлоизолационни системи, вентилируеми фасади, енергийна ефективност и саниране.
• Благоустройствена инфраструктура: улична мрежа, тротоари, канализация, дъждоприемни системи, подземни мрежи, паркоустройство и озеленяване.
• Транспортна и хидротехническа инфраструктура: пътища и пътни съоръжения, мостове, водопроводи, пречиствателни станции, големи изкопни работи.
• Специализирани дейности: разрушаване и демонтаж, отстраняване на азбест, аварийни ремонти, консервация и реставрация на недвижими културни ценности, фотоволтаични инсталации.

Инженеринг или отделни обособени позиции

При инженеринг възложителят възлага проектирането, авторския надзор и изпълнението на един изпълнител, който възлага на подизпълнители дейностите, които не извършва сам. При разделяне на обособени позиции всяка позиция е самостоятелен предмет с отделен договор и отделно класиране. Разделянето е принципът по ЗОП, именно за да се осигури достъп на малките и средните предприятия; когато възложителят не разделя поръчката, той е длъжен да мотивира решението си в обявлението или в решението за откриване.

Винаги четете условията за участие точно по този въпрос: брой позиции, право да подадете оферта за няколко от тях и максимален брой позиции, които могат да бъдат възложени на един участник.

Ценовите документи: количествено-стойностна сметка

Три документа се срещат в почти всяко строително досие и объркването между тях струва поръчки.

Работно правило: никога не променяйте структурата на предоставената таблица, не изтривайте редове и не сменяйте мерните единици. Върната КСС с добавени редове, счупени формули или несъответствие между единичните цени и общата стойност е класическо основание за отстраняване. Ако прогнозно количество ви изглежда сгрешено, задайте писмено запитване през платформата преди крайния срок, вместо да коригирате сами.

Останалите технически документи в досието са техническата спецификация, проектът на договор с общите и специалните условия, инвестиционният проект по части, конструктивното становище, геоложкият доклад, планът за безопасност и здраве, планът за управление на строителните отпадъци и линейният график. В България няма общи административни клаузи, които да се прилагат по подразбиране към всеки договор за строителство, каквито съществуват в някои други държави: всички договорни условия са в самия проект на договор, приложен към документацията, и по правило не подлежат на преговори.

Подизпълнители и обединения

Две схеми позволяват да отговорите на позиция, по-голяма от собствения ви капацитет.

• Подизпълнение: вие оставате единствен изпълнител и възлагате част от поръчката на друга фирма. Подизпълнителите се декларират още в офертата, заедно с дела и вида на работите, които ще изпълняват, и трябва да отговарят на изискванията за съответната част. Смяна на подизпълнител по време на изпълнение става само с одобрение на възложителя. Пълното прехвърляне на поръчката е забранено.
• Обединение на участници, обикновено дружество по Закона за задълженията и договорите: няколко фирми подават обща оферта със споразумение, което определя партньора-представител, разпределението на дейностите и солидарната отговорност. Честото решение за инженеринг без да сте генералист.

Подгответе се предварително: имената на подизпълнителите, техните документи за правоспособност и делът им се изискват още при подаване на офертата в повечето процедури.

Гаранции и финансови клаузи

Гаранцията за изпълнение обезпечава задълженията по договора и се освобождава по правила, записани в проекта на договор; тя се представя по избор на изпълнителя като парична сума, банкова гаранция или застраховка, а формата влияе пряко върху оборотния ви капитал. Когато договорът предвижда авансово плащане, то почти винаги се обезпечава с отделна гаранция за авансово предоставените средства. Проверете и клаузата за изменение на цената: при обект с продължителност над една година методиката за индексация е решаваща, а без такава клауза поемате изцяло риска от поскъпване на материалите.

По отношение на правоспособността: строителят трябва да е вписан в Централния професионален регистър на строителя, воден от Камарата на строителите в България, за групата и категорията строежи, съответстващи на предмета на поръчката, и да поддържа задължителната застраховка „Професионална отговорност" по Закона за устройство на територията. Удостоверението и застрахователната полица трябва да покриват точно дейността по съответната обособена позиция.

Как да намирате обявленията за строителство

За разлика от някои национални системи, в България няма отделна класификация с браншови дескриптори: филтрирането се прави по CPV код, вид на поръчката, тип възложител, обособени позиции и регион в ЦАИС ЕОП и в TED. Затова филтърът по дивизия CPV, допълнен с няколко ключови думи от професионалния език, дава далеч по-добро покритие от списък със свободни думи, тъй като всеки възложител назовава нуждата си различно. Пълният метод е описан в Как да изберете CPV кодовете си и в Как да изградите наблюдение на обществени поръчки.

Чеклист за строителство

• Обхват на работа и целеви обособени позиции, определени по видове работи.
• Известия, изградени по вид на поръчката строителство, дивизия CPV 45 и вашите ключови думи.
• Вписване в ЦПРС за нужната група и категория, валидно към датата на подаване.
• Актуална застраховка „Професионална отговорност" с точно описана дейност.
• Удостоверения за добро изпълнение и референции, подредени по вид работи.
• КСС попълнена без промяна на структурата, формулите и сборовете проверени.
• Подизпълнители избрани, документите им събрани, дяловете остойностени.
• Оглед на обекта извършен, ако документацията го предвижда, въпросите зададени писмено.
• Решение за формата на гаранцията за изпълнение и за авансовото плащане.

Scoutee следи тези обявления за строителство, разпръснати между ЦАИС ЕОП, TED и профилите на купувача.

Стойностните прагове са сверени на 10 септември 2026 г. с чл. 20 от ЗОП в редакцията, публикувана от АОП, и таблицата в МУ-1/05.12.2025 г.. Вижте българските и европейските прагове за 2026 г. за обхвата и специалните случаи.