Ehitustööde riigihanked: juhend ehitusettevõtjale

Ehitus on valdkond, kus kümne kuni viiekümne töötajaga ettevõte saab riigihangetes kõige kiiremini jalga ukse vahele. Vald, kes vahetab koolimaja katuse, linn, kes rekonstrueerib tänava, haigla, kes ehitab ümber osakonna: igast sellisest vajadusest sünnib riigihange, mis on sageli jaotatud osadeks. Selles juhendis on ehitussektori sõnavara, piirmäärad ja dokumendid.

Mis on ehitustööde hankeleping

Riigihangete seadus eristab kolme liiki hankelepingut: asjade, teenuste ja ehitustööde hankeleping. Piir on oluline, sest piirmäärad on erinevad. Katlamaja hooldusleping, mis ehitist ei muuda, on teenuste hankeleping; katlamaja väljavahetamine on ehitustööde hankeleping.

Kõige aktiivsemad tellijad on kohalikud omavalitsused ja nende asutused, riigiasutused ja riigi äriühingud, haiglad, koolid ja ülikoolid. Neile lisanduvad toetuse saajad, kes peavad toetusraha eest tehtavaid oste samuti riigihangete registris avaldama, kuigi nad ise hankijad ei ole.

Ehitustöödele kohalduvad piirmäärad

Kõik summad on käibemaksuta (kontrollitud 2026-09-05).

Alates 1. novembrist 2026 see astmestik muutub. Ehitustööde lihthanke piirmäär tõuseb 100 000 euroni, riigihanke piirmäär kaob üldse ära ja lihthankemenetlus kehtib kuni rahvusvahelise piirmäärani. Ühtlasi tõuseb lihthanke miinimumtähtaeg ehitustöödel 25 päevani. Enne 1. novembrit alustatud menetlused viiakse lõpuni vanade reeglite järgi.

Võrreldav summa on kogu ehitusobjekti eeldatav maksumus, kõik osad kokku ja kogu lepingu kestuse jooksul. Hankija ei tohi tööd kunstlikult tükeldada, et piirmäärast allapoole jääda. Praktiline järeldus: valdav osa väikeettevõtte tavapärastest objektidest jääb lihthanke või tavapärase hankemenetluse piiresse. Vaata ka Lihthange ja väikeostud.

Hankijate sõnavara

Peamised töövõtuliigid

• Üldehitustööd: pinnasetööd, vundament, monoliit- ja müüritööd, karkass. Tavaliselt kõige mahukam osa ja esimesena sõlmitav leping.
• Viimistlus- ja siseehitustööd: krohvi- ja plaatimistööd, sise- ja välisuksed, aknad, põrandakatted, maalritööd, metallkonstruktsioonid.
• Katus, fassaad ja soojustus: katusekatted, hüdroisolatsioon, fassaadi- ja soojustustööd, plekksepatööd.
• Eriosad: küte, ventilatsioon ja jahutus, vesi ja kanalisatsioon, elektritööd, nõrkvool ja automaatika, tuleohutuspaigaldised.
• Teed ja välisvõrgud: teekatted, kõnniteed, sademevee- ja kanalisatsioonitorustikud, tänavavalgustus, haljastus.
• Insenerehitised: sillad, kaid, mahutid, suured pinnasetööd.
• Eritööd: lammutus, asbesti eemaldamine, restaureerimine, energiatõhususe rekonstrueerimine, päikeseelektrijaamad.

Peatöövõtt või osadeks jaotamine

Peatöövõtu korral tellib hankija kogu objekti ühelt ettevõtjalt, kes ülejäänu alltöövõtuna sisse ostab. Teine võimalus on osadeks jaotamine: iga osa kohta sõlmitakse eraldi leping. Seadus soosib osadeks jaotamist: kui hankija riigihanget osadeks ei jaota ja maksumus ületab piirmäära, peab ta alusdokumentides põhjendama, miks ta nii otsustas. Alates 1. novembrist 2026 on see põhjendamiskohustus seotud rahvusvahelise piirmääraga.

Loe alusdokumentidest alati läbi: mitu osa on, kas ühele pakkujale võib pakkumuse esitada mitmele osale ja kas ühe pakkujaga sõlmitavate lepingute arv on piiratud.

Maksumuse dokumendid

Eestis ei ole riiklikku standardvormi ehitushinna esitamiseks: iga hankija koostab oma maksumuse tabeli. Praktikas on kaks põhikuju.

Tööreegel: ära muuda antud tabeli ülesehitust, ära kustuta ridu ega muuda ühikuid. Lõhutud valemite või lisatud ridadega tabel on klassikaline mittevastavuse põhjus. Kui mõni kogus tundub vale, esita selgitustaotlus registri kaudu enne tähtpäeva, mitte ära paranda ise. Hankija peab selgituse andma kolme tööpäeva jooksul, kuid lihthankes ei pea ta vastama taotlusele, mis laekub vähem kui kaks tööpäeva enne pakkumuste tähtpäeva.

Ülejäänud dokumendid on tehniline kirjeldus, ehitusprojekt ja joonised, lepingu projekt koos tagatiste ja hinna muutmise tingimustega, pinnase- ja asbestiuuringud ning ajakava.

Alltöövõtt ja ühispakkumus

Kaks võimalust vastata osale, mis on sinu enda võimekusest suurem.

• Alltöövõtt: sina jääd ainsaks lepingupartneriks ja tellid osa töödest teiselt ettevõtjalt. Ehitustöödes peab pakkuja alltöövõtjad teatavaks tegema ja hankija kontrollib neil kõrvaldamise aluste puudumist. Alates 1. novembrist 2026 kohaldub see kontroll ehitustöödele alates 500 000 eurost ja alltöövõtjatele, kelle osa lepingu maksumusest on vähemalt kümme protsenti.
• Ühispakkumus (ühispakkujate rühm): mitu ettevõtjat esitavad ühise pakkumuse. Ühispakkujad vastutavad hankelepingu täitmise eest solidaarselt, seega vali partner sama hoolikalt nagu tellija sind valib.

Valmistu ette: alltöövõtjate nimed, nende kinnitused ja alltöövõtu maht küsitakse paljudes hangetes juba pakkumuse esitamisel.

Põhjendamatult madal maksumus

Kui hankija leiab, et pakkumuse maksumus on põhjendamatult madal, peab ta nõudma kirjalikku selgitust ja pakkujal on selleks viis tööpäeva. Ehitustöödel on see kontroll kohustuslik: kui pakkumusi on vähemalt kolm ja edukaks tunnistatava pakkumuse maksumus on järgmisest vähemalt kümme protsenti või pakkumuste keskmisest vähemalt 20 protsenti madalam, peab hankija selgitust nõudma. Praegu kehtib see kohustus alates riigihanke piirmäärast, alates 1. novembrist 2026 alates 500 000 eurost.

Sisuline järeldus: madal hind ei ole iseenesest keelatud, aga see tuleb tundide, mahtude ja hinnakirjadega ära põhjendada.

Ehitustööde teadete leidmine

Eestis ei ole eraldi märksõnade indeksit, nagu mõne teise riigi riiklikul väljaandel: sisuline filtreerimine käib CPV-koodide ja teate teksti järgi. Seetõttu tasub CPV-valik teha laiemalt osa või rühma tasemel. Meetod on kirjas juhendites CPV-koodide valimine ja Riigihangete seire ülesseadmine.

Kontrollnimekiri

• Tööpiirkond ja sihtosad tööliikide kaupa paika pandud.
• Teavitused seatud ehitustööde liigile, CPV osale 45 ja oma piirkonnale.
• Kehtivad vastutuskindlustuse ja majandustegevusteate andmed olemas.
• Võrreldavate objektide referentsid osade kaupa korrastatud.
• Maksumuse tabelid täidetud struktuuri muutmata, valemid üle kontrollitud.
• Alltöövõtjad valitud, nende kinnitused ja mahud kokku lepitud.
• Objektiga tutvumine tehtud, küsimused esitatud registri kaudu õigel ajal.
• Tagatiste, garantiiaja ja hinna muutmise tingimused lepingu projektist läbi loetud.

Scoutee jälgib neid ehitusteateid riigihangete registris ja TEDis, et sa ei peaks seda ise iga päev tegema.