Обществени поръчки за почистване, хигиена и услуги по сгради

Почистването е една от най-универсалните нужди в обществените поръчки: всяка община, училище, болница, музей или съд купува поддържане на хигиената в сградите си. Това е и сектор, в който обявленията лесно се пропускат, защото всеки възложител назовава една и съща услуга по различен начин. Този наръчник дава терминологията, договорните схеми и точките на остойностяване, специфични за почистването и услугите по сгради.

Терминологията на възложителите

Една и съща нужда се появява в предмета на обявленията под много различни наименования:

• почистване на помещения, поддържане на хигиената, комплексно почистване, абонаментно почистване, ежедневно и периодично почистване;
• почистване и дезинфекция в лечебни заведения, специфичният език на болниците и социалните домове;
• почистване на прозорци и стъклени повърхности, машинно почистване на настилки, основно почистване, почистване след строителни дейности;
• санитарна хигиена, доставка и монтаж на санитарни консумативи, хартиени изделия, дозатори;
• ДДД услуги: дезинфекция, дезинсекция и дератизация;
• комплексно обслужване и поддръжка на сгради, фасилити мениджмънт, техническо и хигиенно поддържане;
• съпътстващи услуги, често в отделни обособени позиции: сметосъбиране и извозване на отпадъци, поддържане на зелени площи, снегопочистване, перални услуги, невъоръжена охрана.

В Регистъра на обществените поръчки и в ЦАИС ЕОП няма отделна класификация с браншови дескриптори, каквато съществува в някои други държави: филтрирането се прави по CPV код, вид на поръчката, тип възложител, обособени позиции и регион. Дивизия 90 покрива околната среда, отпадъците и почистването, дивизия 79 бизнес услугите, включително комплексното обслужване на сгради, а дивизия 50 поддръжката. Изградете профила върху тези дивизии, после прецизирайте до ниво клас, вместо да редите свободни думи: това е единственият начин да получите обявлението на възложител, който пише „поддържане на хигиената", когато вие търсите „почистване". Методът е в Как да изберете CPV кодовете си.

Приложимите прагове

Почистването е поръчка за услуги.

Таблицата използва българските прагове, превалутирани в евро. За секторни възложители горната граница за обичайни доставки и услуги е 430 993,49 евро. За специалните категории и европейските стойности вижте праговете за 2026 г..

Стойността се изчислява за целия срок, включително опциите. Почистване за 60 000 евро годишно за четири години има обща стойност 240 000 евро. За публичен възложител това е над прага по чл. 20, ал. 1; за секторен възложител е под съответните 430 993,49 евро.

Договорните схеми

Почистването почти винаги се възлага за продължителен период.

• Рамковото споразумение с единични цени, изпълнявано чрез заявки в хода на изпълнението, е най-честата форма: редовни дейности с месечна абонаментна цена и извънредни дейности, заявявани поотделно.
• Типичният срок е една до три години, с ясно записана възможност за удължаване в проекта на договор. Резултатът ви през първата година решава дали договорът ще бъде подновен или ще бъде обявена нова процедура.
• Разделянето на обособени позиции се прави по обект, по вид сграда (училища, спортни зали, административни сгради) или по вид дейност (ежедневно почистване, прозорци, основно почистване). Проверете максималния брой позиции, които може да бъдат възложени на един участник, преди да подадете оферта за всички.

Остойностяване: площи, честоти, норми

Прогнозните количества в документацията изброяват обектите, площите и честотите, а ценовата листа с единични цени определя цените на извънредните дейности, обикновено на час или на квадратен метър. Точки за внимание:

• проверете обявените площи по време на огледа на обектите, който в почти всички процедури е предвиден, а понякога е задължително условие за допустимост на офертата;
• превърнете честотите в реални часове по вашите норми за отделните видове помещения, а не обратното;
• включете ръководния персонал, заместването при отсъствия, препаратите и консумативите, техниката и периодите на затваряне на училищата и спортните обекти;
• разграничете месечната абонаментна цена от извънредните дейности, чиито обеми са прогнозни и не са гарантирани;
• проверете клаузата за изменение на цената: при договор с голям дял на труда промяната на минималната работна заплата за срока на договора е решаваща, а без клауза за индексация рискът е изцяло ваш.

Твърде ниска цена води до искане за писмена обосновка на необичайно благоприятната оферта. Възложителят може да поиска разбивка на часовете и ставките и проверява дали са спазени задълженията в областта на трудовото право, включително минималната работна заплата и осигурителните прагове; необоснована оферта се отстранява.

Персоналът на обекта

Тук е основната разлика спрямо някои западноевропейски пазари. В България смяната на изпълнителя по договор за почистване по правило не води до автоматично прехвърляне на работниците: няма браншов колективен трудов договор, който да задължава влизащата фирма да поеме заетите на обекта с тяхното трудово правоотношение. На практика новият изпълнител наема част от тях по своя преценка, което не премахва проблема, а го измества във вашата организация.

Практически последици:

• поискайте от документацията или с писмено запитване броя на необходимия персонал по обекти, работното време и изискваната численост, защото възложителят често ги задава като минимални изисквания;
• изградете остойностяването върху реални разходи за труд при спазена минимална работна заплата, а не върху теоретична ставка;
• обявените в техническото предложение подобрения на производителността трябва да са съвместими с изискваната численост на обекта;
• опишете ясно как ще осигурите екипа при започване на договора: набиране и обучение, график на въвеждане, назначен ръководител на обекта.

Критериите за възлагане

Цената тежи много, но рядко сама. Честите критерии са техническото качество, оценявано по организацията, численост и норми, планът за заместване при отсъствия, ръководството и контролът на качеството, препаратите и техниката, както и социални и екологични критерии: продукти с екомаркировка, намаляване на химикалите, управление на отпадъците. Част от поръчките за почистване се обявяват като запазени за специализирани предприятия и кооперации на хора с увреждания, което изключва останалите участници. Техническото предложение трябва да е обект по обект, а не общо: точно това отличава офертите.

Обобщаваща таблица

Чеклист за почистване

• Наблюдението изградено върху дивизии CPV и тип възложител, а не върху една ключова дума.
• Оглед на обектите извършен и площите проверени.
• Изискваната численост и работно време по обекти изяснени и включени в цената.
• Норми и часове по обекти изчислени преди цената.
• Писмен план за заместване при отсъствия.
• Препарати, техника и екомаркировки документирани.
• Клаузата за изменение на цената прочетена и рискът от минималната работна заплата предвиден.
• Отбелязани сроковете на текущите договори на конкурентите ви, за да сте готови при подновяването.

Scoutee следи тези поръчки за почистване, разпръснати между ЦАИС ЕОП, TED и профилите на купувача.

Стойностните прагове са сверени на 10 септември 2026 г. с чл. 20 от ЗОП в редакцията, публикувана от АОП, и таблицата в МУ-1/05.12.2025 г.. Вижте българските и европейските прагове за 2026 г. за обхвата и специалните случаи.