Investitor, projektant in nadzornik
Investitor, projektant in nadzornik so tri ključne vloge pri javni gradnji. Kdo odloča, kdo projektira, kdo nadzoruje in kako do teh naročil pride podjetje.
Posodobljeno 5. september 2026
Pri javni gradnji se prepletajo tri vloge, ki jih opredeljuje Gradbeni zakon (GZ-1): investitor je naročnik, za katerega se objekt gradi, projektant zasnuje projekt, nadzornik pa v imenu investitorja nadzoruje gradnjo. Francoski model z enotno vlogo vodje projekta v Sloveniji nima natančne ustreznice; naloge, ki jih tam opravlja, so razdeljene med projektanta, nadzornika in svetovalnega inženirja.
Kako to deluje
Investitor je javna oseba, občina, ministrstvo, bolnišnica, javni stanovanjski sklad, ki se za gradnjo odloči, določi program in finančni okvir, izbere izvajalce, pridobi gradbeno dovoljenje ter prevzame objekt. Njegove obveznosti glede dokumentacije, prijave gradbišča in prevzema ureja Gradbeni zakon.
Projektant je gospodarski subjekt, običajno arhitekturni biro s projektanti drugih strok, ki program prevede v projektno dokumentacijo: idejna zasnova, projektna dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja, projekt za izvedbo, tehnične specifikacije in popisi del za razpis gradnje. Vodenje projektiranja lahko prevzame le pooblaščeni arhitekt ali inženir, vpisan v imenik po Zakonu o arhitekturni in inženirski dejavnosti (ZAID). Pri pomembnejših stavbah se projektant pogosto izbere z natečajem.
Nadzornik je ločen subjekt, ki med gradnjo preverja skladnost z dokumentacijo, kakovost in dinamiko del ter potrjuje obračunske situacije. Gradbeni zakon zahteva, da nadzornik ni povezan z izvajalcem, saj bi sicer nadzoroval sam sebe. Pri zahtevnejših projektih investitor najame še svetovalnega inženirja ali vodjo projekta za pripravo programa, izvedbo razpisov in finančno spremljanje.
Kaj to pomeni za podjetje
Za gradbeno podjetje je razumevanje teh vlog nujno: projektant napiše tehnične zahteve in popise ter sodeluje pri pregledu ponudb, nadzornik na gradbišču potrjuje izvedena dela in situacije, plača pa investitor. Vprašanja med postopkom naslovite na naročnika prek Portala javnih naročil, ta pa jih posreduje projektantu.
Za arhitekte, projektantske biroje in inženirje so projektiranje, nadzor in svetovanje samostojna javna naročila, objavljena na istih mestih kot gradnje. Manjši projekti so pogosto naročila male vrednosti, dosegljiva ekipi nekaj ljudi, sami ali v skupni ponudbi. Večji projekti gredo v natečaj ali odprti postopek.
Storitve energetske prenove, projektnega vodenja in priprave investicijske dokumentacije so med hitreje rastočimi segmenti javnega povpraševanja.
Primer
Občina Zelena Loka kot investitor želi zgraditi vrtec z ocenjeno vrednostjo gradnje 2.200.000 EUR brez DDV. Najprej odda naročilo za pripravo investicijske dokumentacije in programa za 28.000 EUR brez DDV, kar presega nacionalno mejno vrednost 20.000 evrov brez DDV za storitve (verified 2026-09-05), zato ga objavi kot naročilo male vrednosti. Nato izvede postopek za projektiranje, ki ga dobi skupina arhitekturnega biroja in dveh projektantskih podjetij za 260.000 EUR brez DDV. Gradnjo občina razdeli na devet sklopov in objavi v Uradnem listu EU ter na Portalu javnih naročil.
Pogosta vprašanja
Ali sme projektant hkrati izvajati gradnjo?
Praviloma ne, saj sta projektiranje in izvedba ločena. Izjema so naročila, pri katerih naročnik izrecno naroči projektiranje in gradnjo skupaj.
Ali lahko nadzornik pozneje kandidira za izvedbo?
Ne. Nadzornik ne sme biti povezan z izvajalcem, naročnik pa mora izločiti tudi kandidate, katerih prejšnje sodelovanje bi izkrivljalo konkurenco, če prednosti ni mogoče izravnati.
Kdo plača gradbeno podjetje?
Investitor, na podlagi situacij, ki jih potrdi nadzornik.