Rakennuttaja, suunnittelija ja rakennuttajakonsultti

Julkinen rakennushanke jäsentyy Suomessa kolmen roolin varaan: rakennuttaja eli tilaaja, jonka lukuun rakennus tehdään; suunnittelijat, joita johtaa pääsuunnittelija ja jotka muuttavat tarveselvityksen suunnitelmiksi; sekä rakennuttajakonsultti ja valvoja, jotka avustavat tilaajaa ilman että päätösvalta siirtyy heille. Monissa maissa nämä tehtävät on koottu yhdelle päävastuulliselle suunnittelu- ja toteutusjohtajalle; Suomessa vastaavaa yhtenäistä roolia ei ole, vaan tehtävät jakautuvat suunnittelijoiden, valvojan ja rakennuttajakonsultin kesken.

Miten se toimii

Rakennuttaja on julkinen toimija — kunta, hyvinvointialue, sairaala, valtion kiinteistöyhtiö tai vuokrataloyhtiö — joka päättää hankkeesta, määrittelee tavoitteet ja tilaohjelman, asettaa kustannusraamin, valitsee toimittajat ja ottaa rakennuksen vastaan. Maankäyttö- ja rakennuslainsäädäntö asettaa rakennushankkeeseen ryhtyvälle omat velvollisuutensa, ja hankintalaki (1397/2016) määrää siitä, miten suunnittelu ja urakat kilpailutetaan.

Suunnittelijat ovat palveluntuottajia: arkkitehti, rakennesuunnittelija, talotekniikan suunnittelijat ja usein erillinen kustannusasiantuntija. Pääsuunnittelija vastaa suunnitelmien yhteensopivuudesta. Suunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, luonnokset, toteutussuunnitelmat sekä urakan työselostuksen ja kohteen kuvauksen. Suunnittelusopimuksissa käytetään yleensä konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE, urakoissa rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1998. Merkittävissä julkisissa rakennuksissa suunnittelija valitaan usein suunnittelukilpailulla.

Rakennuttajakonsultti tulee mukaan hankkeen alussa tai koko sen ajaksi: hankesuunnittelu, tarveselvitys, kustannus- ja aikatauluohjaus, sopimusasiantuntemus, ympäristö- ja energiaohjaus. Työmaalla valvoja seuraa urakoitsijan suoritusta tilaajan puolesta. Sama toimija ei voi olla samassa hankkeessa sekä tilaajan avustaja että kilpailutettavan suunnittelun tai urakan tarjoaja, koska se vääristäisi kilpailua.

Mitä se merkitsee yritykselle

Urakoitsijalle roolien tunteminen on välttämätöntä: suunnittelija laatii tekniset asiakirjat ja valvoja seuraa toteutusta, mutta sopimuksen tekee ja maksut suorittaa rakennuttaja. Tarjousaikana tekniset kysymykset osoitetaan aina hankintayksikölle, joka välittää ne suunnittelijalle ja julkaisee vastaukset kaikille.

Arkkitehdille, suunnittelutoimistolle ja kustannusasiantuntijalle suunnittelu- ja rakennuttamistehtävät ovat itsessään julkisia hankintoja, jotka ilmoitetaan Hilmassa. Pienemmät toimeksiannot ovat kansallisia hankintoja, joiden kynnysarvo on palveluissa 60 000 euroa ja rakennusurakoissa 150 000 euroa. Ne sopivat muutaman hengen toimistolle yksin tai ryhmittymänä. Rakennuttamis- ja valvontapalvelut ovat kasvava markkina erityisesti korjausrakentamisessa ja energiatehokkuushankkeissa, joissa julkisilla tilaajilla on harvoin riittävästi omaa henkilöstöä.

Esimerkki

Kaarniemen kunta rakennuttaa päiväkodin, jonka rakennuskustannukset ovat 2 200 000 euroa. Se hankkii ensin rakennuttajakonsultilta hankesuunnittelun 28 000 eurolla. Sen jälkeen se kilpailuttaa suunnittelun, jonka voittaa arkkitehti- ja insinööritoimistojen ryhmittymä 260 000 euron palkkiolla. Suunnittelijat laativat urakka-asiakirjat yhdeksään osaan jaettuna, ja kunta julkaisee hankinnat Hilmassa.

Usein kysyttyä

Voiko urakoitsija toimia myös suunnittelijana?

Voi, jos hankinta on toteutettu suunnittele ja toteuta -urakkana eli KVR-urakkana. Perinteisessä mallissa suunnittelu ja rakentaminen kilpailutetaan erikseen.

Voiko rakennuttajakonsultti tarjota saman hankkeen suunnittelua?

Ei, ellei voida osoittaa, ettei tästä synny kilpailuetua. Hankintayksikön on suljettava tarjoaja, jonka osallistuminen vääristäisi kilpailua.

Kuka maksaa urakoitsijalle?

Rakennuttaja, valvojan tarkastamien maksuerien tai työvaiheiden perusteella.

Aiheeseen liittyvät termit

• Hankinnan kohteen kuvaus
• Suunnittelukilpailu
• Yleiset sopimusehdot
• Hankinnan jakaminen osiin
• Hankintasopimus