Tellija, projekteerija ja omanikujärelevalve
Ehitushanke kolm rolli: tellija otsustab ja maksab, projekteerija kavandab, omanikujärelevalve valvab tööde üle. Kuidas nendesse hangetesse pääseda.
Uuendatud 5. september 2026
Avaliku ehitusprojekti taga on kolm rolli. Tellija on hankija, kelle jaoks ehitis valmib. Projekteerija muudab tellija programmi ehitusprojektiks. Omanikujärelevalve teostaja valvab tellija nimel ehitustööde üle. Erinevalt mõne teise riigi mudelist ei ole Eestis ühte lepingupartnerit, kes ühendaks projekteerimise ja ehituse juhtimise: need ülesanded on tavaliselt eraldi hankelepingutes.
Kuidas see toimib
Tellija ehk hankija on omavalitsus, riigiasutus, haigla või riigi äriühing, kes otsustab investeeringu, koostab lähteülesande, määrab eelarve, korraldab hanked, võtab ehitise vastu ja maksab. Rollid ehitamisel, sealhulgas omaniku kohustused ja järelevalve nõue, tulenevad ehitusseadustikust; hangete korraldus riigihangete seadusest, mis lubab ka valdkonna ministril kehtestada ehitustööde ja projekteerimise hangete korraldamise eeskirja.
Projekteerija on tavaliselt arhitektuuribüroo koos konstruktsiooni-, kütte- ja ventilatsiooni- ning elektriosa inseneridega. Ta koostab eskiis-, eel- ja põhiprojekti, tehnilise kirjelduse ja muud ehitushanke alusdokumendid, teeb projekteerija järelevalvet ning abistab tellijat tööde vastuvõtmisel. Suuremate hoonete puhul valitakse projekteerija sageli ideekonkursi kaudu.
Omanikujärelevalve teostaja on tellija poolel: ta kontrollib tööde vastavust projektile ja nõuetele, kinnitab kaetud tööde akte ja osamakseid ning peatab nõuetevastased tööd. Ehitustöövõtu tingimusi täpsustavad hankelepingu projekt ja sageli ka erialaliitude soovituslikud töövõtulepingu üldtingimused.
Nõustaja rollis võib tellijal olla eraldi hankenõustaja või projektijuht, kes aitab lähteülesannet ja hankedokumente koostada. Kui ta on hanke ettevalmistamises osalenud, peab hankija hindama huvide konflikti ja tagama, et see ei annaks konkurentsieelist.
Mida see ettevõtja jaoks tähendab
Ehitusettevõtjale on rollide tundmine praktiline: tehnilise kirjelduse kirjutab projekteerija, ehitusplatsil kontrollib tööd omanikujärelevalve, aga lepingu sõlmib ja arved maksab tellija. Menetluse ajal käivad kõik küsimused hankija kaudu, kes edastab need projekteerijale.
Arhitektile, inseneribüroole või ehitusekspertiisi tegijale on projekteerimine, omanikujärelevalve ja hankenõustamine ise riigihanke esemeks. Väiksemad tööd jäävad tihti lihthanke piiresse ja on jõukohased mõneinimeselisele bürool, üksi või ühispakkujana. Suuremad hooned lähevad ideekonkursile.
Nõustamisteenustes on kasvav turg energiatõhususe ja rekonstrueerimise projektide ettevalmistamisel, kus tellijal napib sageli oma inimesi. Referentsiks sobivad ka erasektori tööd, kui need on hanke esemega võrreldavad.
Näide
Kuressaare linn tellijana ehitab lasteaia, mille ehitusmaksumus on hinnanguliselt 2 200 000 eurot käibemaksuta. Kõigepealt tellib linn hankenõustajalt lähteülesande koostamise 28 000 euro eest, mis jääb alla asjade ja teenuste 30 000 euro suuruse lihthanke piirmäära (verified 2026-09-05) ja tehakse hankekorra alusel hinnapäringuga. Seejärel korraldab linn projekteerimise riigihanke, mille võidab arhitektibüroo ja inseneribüroode ühispakkumus koguhinnaga 260 000 eurot. Projekteerija koostab ehitustööde alusdokumendid, mille linn avaldab registris.
Korduvad küsimused
Kas projekteerija võib olla ka ehitaja?
Üldjuhul mitte samas objektis, sest see tekitab huvide konflikti. Erandiks on projekteerimise ja ehitamise ühiselt tellimine, mille hankija peab alusdokumentides ette nägema ja põhjendama.
Kas hankenõustaja võib hiljem samas hankes osaleda?
Ainult siis, kui hankija tuvastab, et see ei anna talle eelist ja konkurents ei ole moonutatud. Vastasel juhul tuleb ta menetlusest kõrvaldada.
Kes maksab ehitajale?
Tellija, omanikujärelevalve kinnitatud tööde aktide alusel. Maksetähtaeg ja osamaksete kord on kirjas hankelepingus ning neid ei tohi lepingu täitmise ajal ühepoolselt muuta.