Stavebník, projektant a stavebný dozor
Stavebník, projektant a stavebný dozor sú tri kľúčové roly verejnej investičnej akcie. Kto rozhoduje, kto navrhuje, kto kontroluje a ako sa k zákazkám dostať.
Hlavný trh: Slovensko
Aktualizované 5. septembra 2026
Verejnú investičnú akciu na Slovensku držia tri roly. Stavebník, teda verejný obstarávateľ, na ktorého účet sa stavba realizuje, rozhoduje a platí. Projektant navrhuje riešenie a spracúva projektovú dokumentáciu. Stavebný dozor a autorský dohľad kontrolujú realizáciu. Samostatná rola poradcu investora, ktorú niektoré právne poriadky vymedzujú osobitne, tu upravená nie je: plní ju konzultant alebo odborný garant na verejné obstarávanie, zadaný ako bežná zákazka na službu.
Ako to funguje
Stavebník, teda obec, mesto, samosprávny kraj, nemocnica alebo štátna organizácia, rozhodne o investícii, určí zadanie, vyčlení rozpočet, obstará dodávateľov a preberá dielo. Ako verejný obstarávateľ postupuje pri každej z týchto zákaziek podľa zákona č. 343/2015 Z. z. o verejnom obstarávaní (znenie účinné od 1. januára 2026, overené 2026-09-05).
Projektant je dodávateľ služby, spravidla architekt alebo stavebný inžinier so zápisom podľa zákona SNR č. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch, na ktorý zákon o verejnom obstarávaní priamo odkazuje. Prekladá zadanie do projektu, spracúva opis predmetu zákazky a technické požiadavky pre zákazku na stavebné práce a počas realizácie vykonáva autorský dohľad. Pri významnejších verejných budovách sa vyberá súťažou návrhov.
Stavebný dozor je odborne spôsobilá osoba, ktorá pre stavebníka kontroluje kvalitu, postup a súlad realizácie s dokumentáciou. Poradenstvo pri príprave zadania, štúdie uskutočniteľnosti, energetické či právne poradenstvo a samotné obstarávanie sa zadávajú ako samostatné zákazky na služby. Pre tú istú akciu nesmie poradca získať výhodu, ktorá by narušila hospodársku súťaž: konflikt záujmov musí obstarávateľ identifikovať a odstrániť.
Čo to znamená pre firmu
Pre stavebnú firmu je rozdelenie rolí praktické: technické podklady píše projektant, zmluvu podpisuje a platí stavebník, priebeh na stavbe sleduje stavebný dozor. Otázky počas súťaže sa však vždy kladú obstarávateľovi, ktorý si odpoveď vyžiada od projektanta a poskytne ju všetkým známym záujemcom.
Pre architekta, projekčnú kanceláriu alebo rozpočtára sú zákazky na projektovú dokumentáciu, stavebný dozor aj poradenstvo samé osebe verejnými zákazkami, uverejňovanými na tých istých miestach. Menšie akcie bývajú podlimitnými zákazkami dostupnými aj pre niekoľkočlenný tím, samostatne alebo v skupine dodávateľov. Väčšie akcie idú cez súťaž návrhov.
Poradenstvo pri obnove budov a pri príprave investícií je rastúci segment, v ktorom majú malé firmy reálnu šancu.
Príklad
Obec Belá-Dulice ako stavebník plánuje škôlku s nákladmi na stavebné práce 2 200 000 € bez DPH. Najprv zadá prípravnú štúdiu a zadanie za 28 000 € bez DPH. Potom obstará projektovú dokumentáciu, ktorú získa skupina architekta a projekčných kancelárií za 260 000 € bez DPH. Projektant spracuje podklady pre zákazku na stavebné práce rozdelenú na deväť častí, ktorú obec uverejní v Úradnom vestníku EÚ aj vo Vestníku verejného obstarávania.
Časté otázky
Môže projektovať firma, ktorá stavbu aj realizuje?
Pri bežných verejných zákazkách sa projektovanie a realizácia obstarávajú oddelene. Spojenie je možné len tam, kde to obstarávateľ odôvodní, napríklad pri zákazke typu navrhni a postav.
Môže sa poradca uchádzať o nadväzujúcu zákazku?
Len ak sa preukáže, že nezískal neoprávnenú výhodu. Obstarávateľ je povinný identifikovať a riešiť konflikt záujmov a účastníka, ktorý by narušil súťaž, vylúčiť.
Kto platí stavebnú firmu?
Stavebník, na základe súpisov vykonaných prác odsúhlasených stavebným dozorom a v súlade so zmluvou.