Възложител, проектант и строителен надзор
Възложител, проектант, строителен надзор и консултант: ролите в публична строителна инвестиция. Кой решава, кой проектира и кой контролира.
Актуализирано на 5 септември 2026 г.
Възложителят, проектантът и лицето, упражняващо строителен надзор, са ролите, които структурират всяка публична строителна инвестиция в България. Уредбата им е в Закона за устройство на територията (ЗУТ), докато самото възлагане на съответните договори минава по ЗОП. Френското разделение на „възлагаща и проектантска отговорност“ няма буквален аналог: функциите му са разпределени между проектанта, консултанта и строителния надзор.
Как работи
Възложителят е публичното лице — община, област, болница, държавна агенция, дружество за социални жилища — което взема решението за инвестицията, определя заданието, осигурява финансирането, избира изпълнителите и приема строежа. То подава заявленията за разрешение за строеж и остава отговорно пред контролните органи.
Проектантът е изпълнител по договор за услуга: най-често архитект в екип с конструктор и инженери по части електро, ВиК, ОВК и енергийна ефективност. Той превръща заданието в проект по фази — идеен, технически, работен — изготвя техническата спецификация и количествените сметки за поръчката за строителство и упражнява авторски надзор по време на изпълнението. При по-значими сгради проектантът може да бъде избран чрез конкурс за проект.
Лицето, упражняващо строителен надзор — лицензиран консултант — контролира изпълнението, подписва актовете и протоколите по време на строителството и участва във въвеждането на обекта в експлоатация. Същите консултантски фирми често подпомагат възложителя и по-рано: предпроектни проучвания, изготвяне на задание, управление на проекта, подготовка на документацията по ЗОП. Едно и също лице не може да съвместява роли, които биха породили конфликт на интереси по една и съща поръчка.
Какво означава това за фирмата
За строителна фирма разбирането на тези роли е практически въпрос: проектантът е авторът на техническите документи, надзорът подписва актовете, а възложителят сключва договора и плаща. Въпросите в хода на процедурата се задават на възложителя през ЦАИС ЕОП, дори когато отговорът идва от проектанта.
За архитект, проектантско бюро или консултант самите договори за проектиране, за строителен надзор и за консултантски услуги са обществени поръчки и се обявяват по същия ред. Малките обекти се възлагат чрез публично състезание или чрез събиране на оферти и са напълно достъпни за екип от няколко души, самостоятелно или в обединение.
Консултантските услуги за енергийна ефективност, за управление на проекти по европейски програми и за подготовка на инвестиционни намерения са растящ сегмент, в който малките фирми се справят добре.
Пример
Община планира детска градина с прогнозна стойност на строителството 2 200 000 евро без ДДС — под европейския праг от 5 404 000 евро за строителство (verified 2026-09-05). Първо възлага на консултантско бюро изготвянето на заданието и предпроектното проучване за 28 000 евро. След това провежда процедура за проектиране, спечелена от обединение на архитектурно и инженерни бюра за 260 000 евро. Проектантът изготвя техническата спецификация и количествените сметки, а общината обявява поръчката за строителство.
Често задавани въпроси
Може ли строителят да бъде и проектант?
Само когато възложителят е обявил поръчка за инженеринг, тоест проектиране и строителство заедно. При разделено възлагане функциите са отделни.
Може ли консултант, подпомогнал възложителя, после да участва в поръчката?
Само ако се докаже, че участието му не създава предимство и не нарушава конкуренцията. В противен случай той се отстранява.
Кой плаща на строителя?
Възложителят, въз основа на актове и протоколи, проверени и подписани от строителния надзор.