Umowa koncesji na roboty budowlane lub usługi
Umowa koncesji powierza wykonawcy eksploatację obiektu lub usługi wraz z ryzykiem ekonomicznym. Zasady, próg stosowania ustawy, czas trwania i szanse dla MŚP.
Zaktualizowano 5 września 2026
Umowa koncesji to kontrakt, w którym zamawiający powierza wykonawcy wykonanie robót budowlanych albo świadczenie usług i zarządzanie nimi, a wynagrodzeniem jest prawo do eksploatacji obiektu lub do wykonywania usług, ewentualnie wraz z płatnością. Koncesjonariusz zarabia więc na eksploatacji – najczęściej na opłatach od użytkowników – a nie na cenie płaconej przez zamawiającego.
Jak to działa
Koncesje reguluje odrębna ustawa z 21 października 2016 r. o umowie koncesji na roboty budowlane lub usługi. Odróżnia ona koncesję od zamówienia publicznego kryterium ryzyka: koncesjonariusz ponosi ryzyko ekonomiczne eksploatacji, obejmujące ryzyko związane z popytem lub podażą, i w zwykłych warunkach funkcjonowania nie ma gwarancji odzyskania nakładów ani kosztów, a jego potencjalne straty nie mogą być jedynie nominalne lub nieistotne (art. 3). Jeżeli zamawiający gwarantuje równowagę ekonomiczną, umowa jest w istocie zamówieniem publicznym.
Ustawę stosuje się do umów koncesji o szacunkowej wartości równej 170 000 zł lub wyższej – kwota ta obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. (art. 4) (verified 2026-09-05). Ogłoszenia przekazuje się do publikacji w Dzienniku Urzędowym Unii Europejskiej i zamieszcza w Biuletynie Zamówień Publicznych (art. 18); obowiązki unijne uruchamia próg 5 404 000 €, wspólny dla koncesji na roboty budowlane i na usługi. Postępowanie jest znacznie elastyczniejsze niż w Pzp: zamawiający organizuje je samodzielnie, z poszanowaniem zasad przejrzystości i równego traktowania, a negocjacje są regułą.
Umowę zawiera się na czas oznaczony. Gdy jest dłuższa niż 5 lat, jej czas trwania nie może przekraczać okresu, w którym koncesjonariusz może zasadnie oczekiwać zwrotu nakładów inwestycyjnych wraz ze zwrotem zainwestowanego kapitału (art. 45).
Koncesje obejmują wodociągi, parkingi, ciepłownictwo, obiekty sportowe i rekreacyjne, gastronomię w budynkach publicznych, przystanie i kąpieliska.
Co to zmienia dla firmy
Koncesja to zobowiązanie długie, wymagające inwestycji i przyjęcia ryzyka handlowego. Duże koncesje infrastrukturalne trafiają do dużych grup, ale wiele koncesji lokalnych jest w zasięgu MŚP: prowadzenie kempingu, przystani, hali targowej, parkingu, stołówki czy obiektu rekreacyjnego.
Złożenie oferty wymaga rzetelnego modelu finansowego: prognozy frekwencji, cennika, nakładów, opłaty na rzecz zamawiającego. Skoro negocjacje są otwarte, przygotuj kilka scenariuszy. Sprawdź też postanowienia o zakończeniu umowy, przejęciu majątku i rozliczeniu nakładów.
Przykład
Nadmorska gmina powierza prowadzenie kempingu na 120 stanowisk na dwanaście lat. Szacowany skumulowany przychód wynosi 17 000 000 zł netto, powyżej progu stosowania ustawy, ale poniżej progu unijnego, więc ogłoszenie o koncesji ukazuje się w Biuletynie Zamówień Publicznych. Wybrana zostaje rodzinna spółka prowadząca już dwa obiekty w regionie; inwestuje w dziesięć domków i płaci gminie roczne wynagrodzenie.
Najczęstsze pytania
Czym różni się koncesja od zamówienia publicznego?
W zamówieniu zamawiający płaci cenę i ponosi ryzyko. W koncesji wykonawca wynagradza się z eksploatacji i przejmuje ryzyko ekonomiczne.
Czy koncesja zawsze jest ogłaszana?
Od 170 000 zł netto tak: ogłoszenie trafia do Biuletynu Zamówień Publicznych, a powyżej progu unijnego dodatkowo do Dziennika Urzędowego UE.
Czy MŚP może uzyskać koncesję?
Tak, zwłaszcza na obiekty lokalne – rekreacyjne, parkingowe, gastronomiczne – gdzie skala inwestycji pozostaje umiarkowana.